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      中央金融工作會議新信號:確保房地產行業風險不再擴大

      中央金融工作會議新信號:確保房地產行業風險不再擴大

      • 分類:政策資訊
      • 作者:置地建工
      • 來源:中國房地產報
      • 發布時間:2023-11-01
      • 訪問量:0

      【概要描述】中央金融工作會議提出,促進金融與房地產良性循環,健全房地產企業主體監管制度和資金監管,完善房地產金融宏觀審慎管理,一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

      中央金融工作會議新信號:確保房地產行業風險不再擴大

      【概要描述】中央金融工作會議提出,促進金融與房地產良性循環,健全房地產企業主體監管制度和資金監管,完善房地產金融宏觀審慎管理,一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

      • 分類:政策資訊
      • 作者:置地建工
      • 來源:中國房地產報
      • 發布時間:2023-11-01
      • 訪問量:0
      詳情

      會議提出,促進金融與房地產良性循環,健全房地產企業主體監管制度和資金監管,完善房地產金融宏觀審慎管理,一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

      中房報記者 許倩丨北京報道

      10月30日至31日,中央金融工作會議在北京舉行。這是繼今年3月份,組建中央金融委員會,不再保留國務院金融穩定發展委員會后,中央金融工作會議首次進入公眾視野。

      會議指出,金融領域各種矛盾和問題相互交織、相互影響,有的還很突出,經濟金融風險隱患仍然較多,金融服務實體經濟的質效不高,金融亂象和腐敗問題屢禁不止,金融監管和治理能力薄弱。金融系統要切實提高政治站位,下決心從根本上解決這些問題。

      中央金融工作會議的前身是“全國金融工作會議”,自1997年起已召開5次,約5年一次。名稱從“全國”到“中央”,與今年新組建的中央金融委員會、中央金融工作委員會有關。

      值得注意的是,此次會議罕見地對房地產工作作出部署。會議提出,促進金融與房地產良性循環,健全房地產企業主體監管制度和資金監管,完善房地產金融宏觀審慎管理,一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持剛性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建設,構建房地產發展新模式。

      此次金融工作會議對于房地產的表態,體現出防風險、滿足老百姓住房需求與支持房地產新模式轉型的統一。

      在此前5次全國金融工作會議中,只有2012年1月6日召開的第四次全國金融工作會議提到過房地產相關內容,且寥寥數語。當時的措辭是“要優化信貸結構,加強對國家重點在建續建項目和保障性住房建設”。

      “過去房地產處于上升期,地價和房價等資產價格對金融安全的敞口覆蓋是比較完備的?,F在形勢是房地產風險開始爆發,并以系統性風險角度沖擊金融安全,房地產不良貸款率連續攀升,且隨著供給端開發商債務違約及需求端商品房銷售下滑,導致的資金鏈緊張對風險的影響正在全面顯現。金融體系必須全面應對房地產對風險的沖擊。” 廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道。

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      對房企資金監管上升到首位

      目前中國經濟形勢依然嚴峻,房地產行業持續下行,這是此次會議召開的大背景。

      國家統計局數據顯示,1~9月,全國房地產開發投資同比下降9.1%,已持續17個月負增長;商品房銷售面積同比下降7.5%,跌幅持續5個月擴大;商品房待售面積6.45億平方米,同比增長18.3%,持續25個月攀升。

      與此同時,自2021年下半年以來,出險房企數量不斷增加,并逐漸波及未出險房企,甚至頭部房企。當前房地產業仍未脫離危機模式,部分大型出險房企仍在債務違約邊緣掙扎。

      如何防范和化解金融風險,成為此次中央金融工作會議的重點議題。其中兩個重點工作,一是應對地方融資平臺債務風險,具體要求為“建立防范化解地方債務風險長效機制,建立同高質量發展相適應的政府債務管理機制,優化中央和地方政府債務結構”。

      近期各地方政府大規模發行地方特殊債券,通過發新債還舊債等方式來化解短期內債務風險,就是一個明顯的動作。

      二是應對地產金融風險,包括出險房企化險,具體部署為“健全房地產企業主體監管制度和資金監管,完善房地產金融宏觀審慎管理”。

      值得注意的是,“健全房地產企業主體監管制度和資金監管”此類表述,過去是沒有出現過的,信號意義極強。據業內專家解讀,主體監管即夯實企業主體責任,以財務風險指標為手段,對該主體全口徑、全渠道融資進行監管;資金監管,即對資金從金融機構流出到進入企業,以及企業后續資金流轉,進行穿透式監管,確保資金符合最初設定用途。宏觀審慎管理,即采取宏觀、逆周期、跨市場的策略,重點以防范系統性風險為主要目標。

      “目的就是確保項目資金封閉運行,避免挪為他用,確保保交樓順利進行;同時,通過地產金融宏觀審慎管理,確保房地產行業風險不再擴大,不再有房企出險。未來預計通過平準基金、資產重組、AMC不良處置和保交樓基金、回購爛尾樓改為保障房等多種方式化解出險企業風險,重塑需求端和房地產行業發展信心。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示。

      此次會議還提出,“一視同仁,滿足不同所有制房地產企業合理融資”。這并不是一種新提法,但在中央金融工作會議層面作出此種定調,還是首次。

      從當前數據來看,房企公開市場直接融資環境仍然是收緊的。據機構統計,今年前三季度,80家典型房企融資總量為4708億元,同比下降25%。其中,境內債權融資同比下降9%,資產證券化同比下滑49%,境外債權融資同比下降72%。

      從披露公告的31家房企融資情況來看,前三季度國企(13家)融資總額為1985.9億元,占比66%;民企(18家)融資總額為1005.14億元,占比34%。

      “尤其對于已出險的民營房企而言,很難說真正做到一視同仁獲得融資。目前民營房企已經沒有什么可抵押物,也沒有資本市場信用。如何解決已出險房企公開市場融資難題,考驗未來融資政策執行能力。”一位企業人士稱。

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      發力三大工程建設

      此次會議強調,因城施策用好政策工具箱,更好支持剛性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建設,構建房地產發展新模式。

      這意味著,下一步,剛性、改善性住房和保障性住房等“三大工程”建設將成為房地產金融主要支持方向。

      “因城施策用好政策工具箱,更好支持剛性和改善性住房需求”是一以貫之的政策姿態,金融對其支持力度,不會有改變。此次再度強調,或意味著下一輪集中“救市”政策還會落地,尤其是針對有改善型需求支撐的一線和強二線城市,這部分住房需求要率先激活,其他城市才能有輪動復蘇的機會。

      按照目前“三大工程”定義,包括保障性住房規劃建設、城中村改造、平急兩用公共基礎設施建設。這三大工程也是今年歷次重要會議上多次強調的重點領域,代表著房地產新發展模式的方向。

      今年8月25日,國務院總理李強主持召開國務院常務會議,審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》,明確提出,要做好保障性住房的規劃設計,用改革創新辦法推進建設,確保住房建設質量,同時注重加強配套設施建設和公共服務供給。這是促進房地產市場平穩健康發展、推動建立房地產業發展新模式的重要舉措。

      按照政策部署,保障房建設重點是人口凈流入的超大特大城市,以及建城區常住人口在300萬以上的城市,包括深圳、上海、廣州、北京、東莞、成都、蘇州、佛山、杭州、鄭州等35個城市。

      值得注意的是,歷次全國金融工作會議召開后,股市表現都不錯。第一次會議后,上證指數從1197點漲到最高1422點,漲幅19%,歷時7個月;第二次會議后,上證指數從1500點漲到1691點,漲幅13%,歷時1.5個月;第三次會議后,上證指數從2790點漲到2994點,漲幅7.3%;第四次會議后,上證指數從2150點漲到2478點,漲幅15%,歷時2個月;第五次會議后,上證指數從3220點漲到3445點,漲幅7%,歷時4個月。

      而此次中央金融工作會議召開兩日內,股市尚未見起色。

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